L'INCIDENZA DELLA PANDEMIA SULLE LOCAZIONI COMMERCIALI (Sentenza Corte App. Potenza n. 20.10.2026, n. 625)

RECESSO PER GRAVI MOTIVI NELLA LOCAZIONE COMMERCIALE E INCIDENZA DELLA PANDEMIA DA COVID-19

In un caso patrocinato dallo Studio la sentenza n. 625/2026 della Corte d’Appello di Potenza, pubblicata il 20 ottobre 2026, esamina i presupposti del recesso del conduttore da una locazione commerciale per gravi motivi e chiarisce quando l’emergenza da Covid-19 poteva assumere rilievo ai fini della cessazione anticipata del rapporto. La decisione stabilisce che il semplice richiamo alla pandemia non determinava automaticamente il diritto di recedere dal contratto.

I PRESUPPOSTI DEL RECESSO PER GRAVI MOTIVI

L’articolo 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 consente al conduttore di un immobile destinato a uso diverso dall’abitazione di recedere in qualsiasi momento dal contratto quando ricorrano gravi motivi, con un preavviso di almeno sei mesi da comunicare al locatore mediante lettera raccomandata. I motivi devono essere estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili al momento della stipulazione, sopravvenuti nel corso del rapporto e idonei a rendere particolarmente gravosa la prosecuzione della locazione.

La valutazione, pertanto, non può dipendere da una scelta meramente soggettiva o da una generica difficoltà economica: il recesso deve, invece, fondarsi su circostanze oggettive e concretamente riferibili allo specifico rapporto locativo; anche la comunicazione di recesso deve esporre i motivi in modo sufficientemente preciso, così da consentire al locatore di comprenderne la natura, la portata e il collegamento con l’attività esercitata nei locali.

L’incidenza della pandemia sulla prosecuzione della locazione

Nel caso esaminato, il recesso era stato motivato mediante il semplice richiamo alle cause imprevedibili e indipendenti dalla volontà delle parti derivanti dall’emergenza sanitaria da Covid-19 e dalle restrizioni sociali ed economiche stabilite dalla legge; nella comunicazione si affermava che l’attività non avrebbe potuto proseguire.

La Corte d’Appello ha ritenuto insufficiente il riferimento generico alla pandemia, poiché non erano state indicate in concreto le conseguenze dell’emergenza sulla fruizione degli immobili e sull’attività esercitata. La decisione ha valorizzato, inoltre, la circostanza che alcune unità risultavano sublocate e rappresentavano quindi una fonte di reddito, mentre per le altre non era stato chiarito in che modo la pandemia ne avesse ostacolato l’utilizzo.

Ne deriva che l’emergenza sanitaria può assumere rilievo nei rapporti contrattuali soltanto se il suo impatto viene dimostrato con riferimento alla concreta situazione aziendale e ai locali oggetto del contratto; occorre, cioè, indicare quali spazi siano divenuti inutilizzabili, per quale periodo, quali restrizioni abbiano inciso sull’attività e quali conseguenze effettive ne siano derivate.

La crisi generale, considerata in astratto, insomma, non è sufficiente a integrare i gravi motivi previsti dall’articolo 27 della legge n. 392/1978.

Conclusioni

In conclusione, la sentenza n. 625/2026 conferma che la pandemia da Covid-19 non attribuisce automaticamente al conduttore il diritto di recedere da una locazione commerciale. Perché l’emergenza possa rilevare come grave motivo, è necessario dimostrare un’incidenza concreta, oggettiva, imprevedibile e sopravvenuta sulla specifica attività e sull’utilizzabilità dei locali. La comunicazione deve descrivere puntualmente tali conseguenze e rispettare il preavviso minimo di sei mesi previsto dall’articolo 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978.

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